| Değere göre pay | Görüşülen pay () | |
| Arsa sahibinin alacağı değer | – | – |
| Arsa sahibinin getirisi (arsa değerine göre) | – | – |
| Müteahhidin kârı (satış payı − maliyet) | – | – |
| Müteahhidin kâr marjı (maliyete göre) | – | – |
Değere göre pay = arsa değeri ÷ (arsa değeri + inşaat maliyeti). Bu oranda iki taraf koyduğu değer başına aynı getiriyi alır.
Hesabın mantığı
Kat karşılığında arsa sahibi arsayı, müteahhit binayı yapmanın bütün maliyetini koyar. Bina bitince ortaya çıkan bağımsız bölümler bu iki katkının karşılığıdır. İki tarafın katkısını aynı ölçüyle, yani parayla ölçerseniz adil bir başlangıç oranı çıkar:
arsa sahibi payı = arsa değeri ÷ (arsa değeri + inşaat maliyeti)
Bu oranda bina tahmin edilen değere satıldığında iki taraf da koyduğu her lira başına aynı oranda kazanır. Hesaplayıcıdaki tablo bunu gösterir: "değere göre pay" sütununda arsa sahibinin getirisi ile müteahhidin kâr marjı birbirine eşittir.
Gerçek oran neden farklı çıkar?
Masadaki oran bu hesaptan saparsa yanlış olmaz; sadece birinin bir şeyi daha çok taşıdığını söyler. Sapmanın olağan sebepleri:
- Risk ve süre. Maliyet artışı, satış hızı, ruhsat gecikmesi gibi riskleri müteahhit taşır. Müteahhit bu yüzden sermayesine risk primi ister.
- Arsanın değeri tartışmalıdır. Arsa sahibi imar hakkının bugünkü değerini, müteahhit inşaat sonrası satış değerini konuşur. Ekspertiz raporu bu tartışmayı kısaltır.
- Daireler eşit değildir. Aynı sayıda daire farklı değerde olabilir: kat, cephe, bahçe ve dükkân payı. Pay oranını sayıyla değil değerle konuşmak bu yüzden daha sağlıklıdır; hangi dairenin kime kalacağı sözleşmede liste halinde yazılmalıdır.
- Ek ödemeler. Müteahhidin arsa sahibine yapacağı kira yardımı, peşin para ya da şerefiye, oranı değiştirmeden dengeyi değiştirir. Bunları maliyete ekleyerek tekrar hesaplayın.
Bu hesaplayıcı pazarlık için bir dayanak verir, hukuki ya da vergisel tavsiye değildir. Kat karşılığı sözleşmesinin içeriği ve vergi sonuçları için kat karşılığı rehberimize bakın; imzadan önce avukatınız ve mali müşavirinizle görüşün.
Proje başladıktan sonra
Pay oranı imzayla sabitlenir ama müteahhidin kârı sabit değildir: maliyet tahmini aşarsa ya da satışlar geç gelirse marj erir. HesaPlus'ta maliyet icmali, satış ve tahsilat aynı projede tutulduğu için müteahhit payına düşen dairelerin satış geliri ile gerçekleşen maliyet her gün yan yana görünür. Ortaklıklı projelerde kârın ortaklar arasında paylaşımı için kâr dağıtımı hesaplayıcısına bakın.
Sık sorulanlar
Kat karşılığında arsa sahibi payı genelde yüzde kaçtır?
Tek bir doğru oran yoktur; arsanın konumu ve imar hakkı, inşaat maliyeti ve satış fiyatları oranı belirler. Bu yüzden genel bir yüzdeye güvenmek yerine kendi arsa değeriniz ve maliyetinizle hesap yapmanız gerekir.
Arsa değerini nasıl belirlerim?
Bölgedeki benzer arsa satışları ve lisanslı bir değerleme uzmanının ekspertiz raporu en sağlam iki kaynaktır. İki tarafın aynı rapora dayanması pazarlığı kısaltır.
Daire sayısı tam çıkmazsa ne olur?
Hesaplayıcı ondalıklı bölüm sayısı gösterir. Uygulamada küsurat ya daire seçimiyle (daha büyük ya da daha değerli bir daire), ya da taraflardan birinin diğerine yaptığı para ödemesiyle dengelenir.
Satış değeri tahmini yanlış çıkarsa oran değişir mi?
Değere göre pay oranı satış değerinden bağımsızdır, yalnız arsa değeri ve maliyetle hesaplanır. Satış değeri iki tarafın kazancını birlikte büyütür ya da küçültür.
