Kat karşılığı inşaat: pay oranı, sözleşme ve dikkat edilecekler

Kat karşılığı nedir?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaatta arsa sahibi arsasını getirir, müteahhit binayı kendi parasıyla yapar. Karşılığında bina bittiğinde bağımsız bölümler önceden anlaşılan orana göre paylaşılır: bir kısmı arsa sahibine kalır, kalanı müteahhidin olur ve müteahhit kendi payını satarak hem maliyetini hem kârını çıkarır.

Hukuki açıdan bu iş iki sözleşmenin birleşimidir: müteahhidin bina yapma borcu (eser sözleşmesi) ve arsa sahibinin, karşılığında müteahhide arsa payı devretme borcu (taşınmaz satış vaadi). İkinci kısım taşınmaz devri vaadi içerdiği için şekil kuralları sıkıdır; aşağıda ayrıca anlatıyoruz.

Pay oranı nasıl konuşulur?

Pazarlık çoğu zaman "yüzde kaç" diye başlar, ama doğru soru şudur: bina bittiğinde toplam değerin ne kadarı, müteahhidin maliyetini ve makul kârını karşılar? Kalan değer arsanın payıdır. Basit bir çerçeve:

1. Projenin bitmiş hâldeki toplam satış değerini, bugünkü emsal satışlardan ihtiyatlı tahminle bulun.
2. Arsa hariç bütün inşaat maliyetini çıkarın: proje, ruhsat, kaba, ince, tesisat, çevre düzenlemesi, finansman, genel gider. Arsa sahibinin daireleri de bu maliyetin içindedir, çünkü onları da siz yapıyorsunuz.
3. Üstlendiğiniz riske karşılık hedef kârınızı belirleyin.
4. Maliyet ile hedef kârın toplamı müteahhide kalması gereken değerdir. Toplam değerden geriye kalan, arsa sahibine bırakılabilecek değerdir.

Örnek (rakamlar yalnız yöntemi göstermek içindir, piyasa verisi değildir): toplam satış değeri 200 milyon TL, arsa hariç maliyet 110 milyon TL, hedef kâr maliyetin yüzde 20'si olan 22 milyon TL. Müteahhide kalması gereken değer 132 milyon TL, arsa sahibine bırakılabilecek değer 68 milyon TL, yani yaklaşık yüzde 34. Aynı projede satış değeri ihtiyatlı tahminle 180 milyon TL alınırsa arsaya kalan değer 48 milyon TL'ye, oran da yaklaşık yüzde 27'ye düşer.

Bu örneğin asıl dersi şu: satış fiyatındaki yüzde 10'luk bir sapma, pay oranında yedi puanlık fark yaratıyor. Pay oranını iyimser satış fiyatıyla kabul eden müteahhit, fiyat beklendiği gibi gerçekleşmediğinde kârın tamamını kaybedebilir. Kendi rakamlarınızla denemek için kat karşılığı pay hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Sözleşmenin şekli: noterde düzenleme

Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesine göre taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Kat karşılığı sözleşmesi arsa payı devri vaadi içerdiği için uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Yalnız imzası noterde onaylanmış (onaylama şeklinde) ya da adi yazılı bir sözleşme, yıllar sonra bir anlaşmazlıkta ciddi sorun çıkarabilir.

Bu bir hukuki görüş değil, genel bilgilendirmedir. Sözleşmeyi imzalamadan önce taslağı bir avukata incelettirin.

Sözleşmede mutlaka olması gerekenler

• Taşınmazın ve projenin tanımı. Ada, parsel, imar durumu, onaylı ya da onaylanacak projeye atıf, yapılacak bina ve bağımsız bölüm sayısı.
• Daire paylaşım listesi. Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı kat, cephe, numara ve alanıyla tek tek yazılmalı. "Yüzde 40 arsa sahibine" demek yetmez; hangi daireler?
• Malzeme ve işçilik niteliği. Teknik şartname: doğrama, seramik, kapı, mutfak, ısıtma sistemi, asansör markası ya da eşdeğer nitelik.
• Süreler. Ruhsat için başvuru süresi, inşaata başlama, iskân alınarak teslim süresi; mücbir sebeplerin neler olduğu ve süreye etkisi.
• Gecikme cezası. Teslim gecikirse her ay için ne ödeneceği. Türk Borçlar Kanunu'nun 182. maddesine göre taraflar ceza miktarını serbestçe belirler, ancak hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Ölçülü bir tutar hem uygulanabilir hem inandırıcıdır.
• Teminat ve kademeli tapu devri. Arsa sahibinin en büyük korkusu, arsayı devredip yarım bina ile kalmaktır. Müteahhide düşen arsa paylarının tamamı en başta değil, işin ilerleme seviyesine göre (örneğin temel, kaba inşaat, iskân) kademeli devredilir. Banka teminat mektubu da kullanılabilir.
• Kat irtifakı. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kat irtifakının ne zaman kurulacağı ve bağımsız bölümlerin hangi tarafa tescil edileceği sözleşmede yazmalıdır; müteahhidin dairelerini satabilmesi buna bağlıdır.
• Giderlerin paylaşımı. Proje, ruhsat ve harçlar, yapı denetim bedeli, abonelikler, iskân masrafları ve vergilerden hangisini kimin ödeyeceği.
• Kira yardımı. Arsa üzerinde oturulan eski bir bina varsa, yıkımdan teslime kadar arsa sahibine ödenecek kira yardımı ve tutarın güncellenme yöntemi.
• Fesih ve devir. Müteahhidin işi bırakması, iflası ya da işi başka bir müteahhide devretmesi hâlinde ne olacağı.

Vergi boyutu: kısaca

Kat karşılığı işlemde iki ayrı teslim vardır: arsa sahibinin müteahhide arsa payı teslimi ve müteahhidin arsa sahibine daire teslimi. KDV Genel Uygulama Tebliği'ndeki "Arsa Karşılığı İnşaat İşleri" açıklamalarına göre, müteahhidin arsa sahibine yaptığı konut ya da iş yeri tesliminde KDV, Vergi Usul Kanunu'nun 267. maddesindeki maliyet bedeli esasına göre bulunan tutar üzerinden hesaplanır ve vergiyi doğuran olay bu teslimle gerçekleşir. Arsa sahibinin arsa payı teslimi ise arsa bir iktisadi işletmeye dahilse ya da arsa sahibi bu işi mutat ve sürekli yapıyorsa KDV'ye tabidir; arızi bir işlemse vergi uygulanmaz.

Gelir ya da kurumlar vergisi, tapu harcı, daire tesliminde uygulanacak KDV oranı ve emlak vergisi gibi konular kişiye, yapıya ve tarihe göre değişir. Sözleşmeyi imzalamadan önce mali müşavirinizle oturup hesabı birlikte kurun.

HesaPlus'ta kat karşılığı proje nasıl tutulur?

HesaPlus'ta her proje kendi kasası, maliyet icmali ve daire listesiyle ayrı tutulur. Satış ve Stok ekranında bağımsız bölümler numarası, katı, cephesi, tipi, net ve brüt alanı ve fiyatıyla tek tek listelenir; her daireye açıklama notu ve kat planı görseli eklenebilir. Üstte satış oranı, bütün dairelerin liste değeri ve elde kalan stoğun değeri durur. Maliyet tarafında arsa sahibinin daireleri dahil bütün binanın maliyeti Maliyet İcmali'nde pozlara işlenir; böylece satışa çıkan her dairenin maliyete karşı durumunu görürsünüz.

Noter sözleşmesi, ruhsat ve kat irtifakı belgeleri Günlük ve Dosyalar bölümünde projenin arşivinde saklanır; uzaktaki arsa sahibine ya da ortağa kilometre taşlarını buradan gösterebilirsiniz.

1:37

Eğitim videosu · Bölüm 09 · 1:37Daire Satış, Stok ve Tahsilat PlanıBağımsız bölümlerin stok listesi, dövizli fiyat, satış girişi, peşinat ve taksitli tahsilat planı, makbuz ve satış sözleşmesi taslağı.

Sık sorulanlar