Daire satışında tahsilat planı: peşinattan son taksite

Tahsilat planı neden satışın parçasıdır?

Aynı fiyata satılan iki daire, ödeme planına göre müteahhide çok farklı değer yaratır. Yüksek peşinatlı ve kısa vadeli satış kaba yapının parasını öder; düşük peşinatlı ve uzun vadeli satış ise nakit açığını büyütür ve zaman içinde paranın değer kaybını müteahhide yükler. Bu yüzden tahsilat planı, satış görüşmesinin sonunda doldurulan bir form değil, projenin nakit planıyla birlikte düşünülmesi gereken bir karardır.

Peşinat ve taksit kurgusu

Bir tahsilat planı genellikle şu parçalardan oluşur:

• Peşinat: Sözleşme anında ödenen tutar. Projenin nakit ihtiyacı yüksekse peşinat oranı ve peşin ödemeye tanınan indirim satış politikasının ana aracıdır.
• Düzenli taksitler: Eşit aralıklarla, eşit ya da artan tutarda ödemeler.
• Ara ödemeler (balon): Belirli bir tarihte ya da aşamada, örneğin kaba yapı bittiğinde ya da teslimde ödenen büyük tutar.
• Kredi ile ödenecek kısım: Alıcının konut kredisi kullanacağı tutar ve beklenen tarih.

Planı kurarken üç soruyu cevaplayın. Birincisi: bu plan, projenin maliyet takvimine uyuyor mu, yani paraya en çok ihtiyaç duyduğunuz aylarda yeterli tahsilat var mı? İkincisi: taksitlerin vadeleri, sizin verdiğiniz çeklerin vadeleriyle çakışıyor mu? Üçüncüsü: plan sabit lira tutarındaysa, vade boyunca fiyat artışları karşısında bu tutar sizin için hâlâ kabul edilebilir mi?

Örnek plan

Aşağıdaki tablo yalnız kurguyu göstermek içindir; tutarlar örnektir.

Dövizli ve altın bazlı fiyat: önce yasal sınır

Değer kaybından korunmak için daireyi dolar, euro ya da altın üzerinden fiyatlamak akla gelir. Burada önemli bir yasal sınır var. Yazının tarihi (Ekim 2026) itibarıyla Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) madde 8'e göre Türkiye'de yerleşik kişiler, kendi aralarında yaptıkları, konusu yurt içindeki konut ve iş yeri olan gayrimenkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmeden doğan diğer ödemeleri döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. Aynı madde, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişilerin alıcı olduğu satışlarda dövizli bedele izin verir; dışarıda yerleşik kişilerin durumu da ayrıca değerlendirilir.

Pratikte bunun anlamı şudur: Türkiye'de yerleşik bir Türk vatandaşına sattığınız dairenin sözleşme bedeli ve taksitleri Türk lirası olarak yazılmalıdır. Dövizli fiyatı içeride kendi değerlendirmeniz için (örneğin stoğunuzun dolar karşılığını izlemek için) tutabilirsiniz, ama sözleşmeye yazamazsınız. Altın üzerinden fiyatlamanın bu hükümle ilişkisi ve yabancı alıcıyla yapılacak satışın koşulları için sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka avukatınıza danışın.

Kur ve fiyat riskini lira planında yönetmek

Sözleşme lira olunca değer kaybı riski müteahhide kalır. Bunu yönetmenin yasal olarak tartışmasız yolları, plan yapısının kendisindedir:

• Peşinat oranını yüksek, vadeyi kısa tutmak.
• Uzun vadeli satışı, peşin satışa göre daha yüksek bir toplam bedelle fiyatlamak.
• Taksit tutarlarını sabit artışlı kurgulamak; böyle bir artış hükmünün sözleşmede nasıl yazılacağını avukatınızla belirleyin.
• Fiyat listesini düzenli güncellemek ve satış ofisine her zaman güncel listeyle teklif verdirmek.

Senet ve çekle tahsilat

Taksitler çoğu zaman alıcıdan alınan senet ya da çekle güvenceye bağlanır. Bu durumda her taksit ile ona karşılık gelen senet ya da çek eşlenmelidir: hangi senet hangi taksitin karşılığı, çek hangi bankada, vadesi ne zaman. Alınan çeki ciro ederek tedarikçiye verdiyseniz, o taksit sizin kasanıza girmeden borcunuzu kapatmış olur; bunu da kaydetmek gerekir, yoksa tahsilat raporu ile kasa birbirini tutmaz. Çek portföyünün yönetimini çek takibi rehberinde ayrıca anlattık.

Gecikme takibi: erken fark etmek her şeydir

Geciken taksit, ilk haftasında bir telefonla çözülebilir; üçüncü ayında ise avukat işi olur. Bunun için:

1. Her hafta vadesi geçmiş ve tahsil edilmemiş taksitlerin listesini alın.
2. Vadeden birkaç gün önce alıcıya nazik bir hatırlatma yapın.
3. Geciken her taksit için kimin, ne zaman aradığını ve alıcının ne söylediğini not edin.
4. Aynı alıcı tekrar tekrar geciktiriyorsa nakit planınızda onun taksitlerini ihtiyatlı, yani daha geç bir tarihe yazın.
5. Sözleşmedeki gecikme ve temerrüt hükümlerini uygulamadan önce avukatınıza danışın.

Makbuz, sözleşme ve tapu anı

Alınan her ödeme için tarih, tutar (rakam ve yazıyla), ödeyen, hangi daire ve hangi taksitin karşılığı olduğu yazılı bir makbuz verin. İleride çıkabilecek "ben bunu ödemiştim" tartışmasının tek cevabı düzenli makbuz ve banka kaydıdır; mümkün olduğunca tahsilatı banka üzerinden alın.

Ödemeler tamamlanmadan yapılan satışlarda tapu ve kat irtifakı anı ayrıca planlanmalıdır. Yazının tarihi itibarıyla birkaç noktayı bilmekte fayda var:

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 40 ve devamı, bedelin teslimden önce peşin ya da taksitle ödendiği konut satışlarını (ön ödemeli konut satışı) düzenler. Bu kapsamdaki satışlarda yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz, satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir ve alıcının 14 günlük cayma hakkı vardır. Kanun ayrıca teslim süresine ve belirli süre içinde sözleşmeden dönme hakkına ilişkin hükümler içerir.
• Aynı maddeye göre kat irtifakının alıcı adına tapu siciline tescil edilip zilyetliğin devredilmesi, teslim yapılmış sayılır.
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 2026'da eklenen hükümle, taşınmaz satış bedelinin mülkiyet ile eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi düzenlenmiştir; hangi satışların bu sistemin kapsamında olduğu ve uygulama esasları Bakanlık protokolüyle belirlenir.

Bu hükümlerin sizin satışınıza nasıl uygulanacağı, satış vaadinin mi doğrudan tapu devrinin mi yapılacağı, ödemelerin tapudan önce mi sonra mı tamamlanacağı tamamen hukuki sorulardır. Satış sözleşmesi şablonunuzu bir avukata kontrol ettirmeden kullanmayın.

HesaPlus'ta tahsilat planı nasıl tutulur?

HesaPlus'ın Satış ve Stok ekranında satılmış bir dairenin detayında tahsilat planı kurulur: peşinatı, taksit sayısını, taksit tutarını ve ilk taksit tarihini yazıp oluşturursunuz. Her taksit Nakit Defteri'ne planlı gelir olarak düşer, önümüzdeki ayların tahsilatı Genel Bakış'ta görünür. Taksit ödendiğinde satırdaki onay düğmesiyle tahsil edildi olarak işaretlenir ve paranın girdiği hesap seçilir; vadesi geçmiş ve tahsil edilmemiş satırlar "Gecikti" olarak görünür, proje panosunda geciken tahsilat ayrı bir kartta durur.

Tahsil edilen satırın yanında, tutarı yazıyla da yazılmış makbuz yazdırılır. Alıcı, daire ve ödeme planı bilgileriyle doldurulmuş daire satış sözleşmesi taslağı da buradan açılır; avukatınıza ya da noterinize hazır bir taslakla gidersiniz. Dairenin fiyatı lira dışında dolar, euro ya da gram altın olarak da girilebilir, kur girildiğinde lira karşılığı hesaplanır; yukarıdaki yasal sınırı göz önünde tutarak bunu yabancı alıcılar ya da iç takip için kullanın.

1:37

Eğitim videosu · Bölüm 09 · 1:37Daire Satış, Stok ve Tahsilat PlanıBağımsız bölümlerin stok listesi, dövizli fiyat, satış girişi, peşinat ve taksitli tahsilat planı, makbuz ve satış sözleşmesi taslağı.

Sık sorulanlar