Yasal çerçeve: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
Emlak aracılığı, Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'i ile düzenlenir. Yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti yapan işletmelerin yetki belgesi alması gerekir ve hizmetler, iş sahibiyle yazılı olarak yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Komisyon, yönetmelikte hizmet bedeli olarak geçer.
Yazının tarihi (Ekim 2026) itibarıyla, mevzuat.gov.tr'deki güncel metne göre yönetmeliğin 20. maddesi şunları söyler:
- Satışta üst sınır: Alım satıma aracılık hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
- Kiralamada üst sınır: Kiralamaya aracılık hizmet bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
- Paylaşım: Bu sınırlar içinde belirlenen hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Yani başka bir hüküm yoksa satışta alıcı ve satıcının her biri satış bedelinin en fazla yüzde ikisini öder.
- Tek bedel: Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa da bir taşınmazın satışı için yalnız bir hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel yüzde dört sınırını aşamaz.
Yönetmelik ayrıca taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında bedel talep edilemeyeceğini (madde 19) ve alım satıma aracılık sözleşmesinde hizmet bedelinin ve tapu harcı gibi masrafların taraflar arasındaki paylaşımının yazılması gerektiğini (madde 16) düzenler.
KDV nasıl eklenir?
Yüzde dörtlük sınır KDV hariç tutar üzerinden hesaplanır; KDV bunun üzerine eklenir. Emlak aracılık hizmeti genel orana tabidir ve yazının tarihi itibarıyla genel KDV oranı, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yayımladığı KDV oranları listesine göre (7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, 10/07/2023'ten itibaren) yüzde 20'dir. Emlakçının size kestiği faturanın vergi tarafı ve indirim konusu için mali müşavirinize danışın.
Örnek hesap
Aşağıdaki rakamlar yalnız hesabı göstermek içindir. KDV hariç 5.000.000 TL'ye satılan bir daire düşünelim.
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Satış bedeli (KDV hariç) | 5.000.000 |
| Toplam hizmet bedeli üst sınırı (%4) | 200.000 |
| Eşit paylaşımda satıcı payı (%2) | 100.000 |
| Satıcı payına KDV (%20) | 20.000 |
| Satıcının ödeyeceği toplam | 120.000 |
| Eşit paylaşımda alıcı payı (%2) + KDV | 120.000 |
Satıcı ile alıcı arasındaki paylaşım sözleşmeyle farklı belirlenebilir; örneğin müteahhit bedelin tamamını üstlenebilir. Önemli olan, emlakçının bu satıştan aldığı toplam hizmet bedelinin KDV hariç yüzde dördü aşmamasıdır.
Daire satış bedeli KDV'li bir tutarsa, hizmet bedelinin dayanağı olan satış bedelinin KDV hariç tutar olduğunu unutmayın. Bu hesap ve kendi satışınızdaki KDV oranı için mali müşavirinizin görüşünü alın.
Müteahhidin emlakçıyla anlaşması
Proje satışında müteahhit çoğu zaman tek bir daire sahibi gibi değil, sürekli satış yapan bir iş sahibi gibi davranır ve emlak ofisleriyle çerçeve bir anlaşma yapar. Yaygın anlaşma türleri şunlardır:
- Sabit oran: Her satışta satış bedelinin belirli bir yüzdesi. En basit ve en anlaşılır olanıdır.
- Kaynağa göre farklı oran: Emlakçının kendi bulduğu müşteride bir oran, firmanın kendi getirdiği (örneğin sosyal medyadan gelen) müşteriyi emlakçının kapattığı satışta daha düşük bir oran.
- Kademeli oran: Belirli sayıda daire satıldıktan sonra oranın artması ya da azalması. Teşvik için kullanılır; hangi satışın hangi kademeye düştüğü açıkça yazılmalıdır.
- Münhasır yetki: Belirli bir süre boyunca projenin satışının yalnız bir ofise verilmesi. Bu durumda süre, kapsam ve süre içinde firmanın kendi yaptığı satışlarda ne olacağı yazılmalıdır.
Hangisini seçerseniz seçin, iki noktayı netleştirin. Birincisi, komisyon hangi bedel üzerinden hesaplanacak: liste fiyatı mı, indirimli sözleşme bedeli mi? Pratikte en az tartışma çıkaran yöntem, komisyonu satış anındaki sözleşme bedeli ve o günkü oranla hesaplayıp sabitlemektir; sonradan fiyat listesi ya da oran değişse de o satışın hakedişi değişmez. İkincisi, aynı müşteriyi iki ofis getirirse kime ödeme yapılacak? Müşterinin ilk kaydını esas almak ve bunu yazılı kurala bağlamak, ofisler arasındaki anlaşmazlığı baştan önler.
Ayrıca, yazının tarihi itibarıyla 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (2008-32/34) madde 8'e göre Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarındaki aracılık dahil hizmet sözleşmelerinde, sayılan istisnalar dışında, bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştıramaz. Emlakçıyla anlaşmanızı Türk lirası ya da lira bedel üzerinden oran olarak yazın.
Komisyon hakkı ne zaman doğar?
Yönetmeliğin 20. maddesine göre işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır. Yetkilendirme süresi içinde, taşınmazı gösteren emlakçı devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden satın alınması hâlinde de hizmet bedeline hak kazanılır. Bu yüzden emlakçının size gösterdiği müşteriyle aracısız anlaşma yapmak, sözleşmeniz süresince komisyon yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Uygulamada "hizmetin verilmesi" anının sizin satışınızda neye karşılık geldiği (satış vaadi, ilk ödeme, tapu) sözleşmeye açıkça yazılmalıdır. Taksitli proje satışlarında bazı müteahhitler komisyonu satış sözleşmesi anında, bazıları peşinatın tahsilinde öder; bu bir anlaşma konusudur ve emlakçıyla yazılı olarak belirlenmelidir. Sözleşme metni için avukatınıza danışın.
Komisyonun takibi: ay sonunda kime ne ödenecek?
Birden çok emlak ofisiyle çalışan bir projede ay sonunda şu soruların cevabı hazır olmalıdır: bu ay hangi ofis kaç satış yaptı, her satışın komisyon tutarı neydi, hangisinin faturası geldi, hangisi ödendi? Bunun için her satışta müşterinin kaynağını (hangi ofisin getirdiği), uygulanan oranı ve hesaplanan tutarı satışla birlikte kaydedin. Komisyon ödemesini de ilgili ofisin cari hesabına işleyin; böylece emlakçıyla mutabakat birkaç dakikalık iş olur.
HesaPlus'ta emlakçı komisyonu nasıl tutulur?
HesaPlus'ın Müşteriler ve Emlakçılar modülünde size müşteri getiren ofisler Emlakçılar sayfasında tanımlanır. Her ofis için iki oran girilir: emlakçının kendi getirdiği müşterideki oran ve firmanın kendi müşterisini emlakçının kapattığı satıştaki oran. Listede ofisin getirdiği aday ve satış sayısı ile toplam komisyonu görünür. Emlakçılar sisteme giriş yapmaz, yalnız sizin kayıtlarınızda yer alır.
Aday müşteri satışa dönüştürüldüğünde komisyon, satış anındaki sözleşme bedeli ve orana göre hesaplanıp dondurulur; sonradan fiyat ya da oran değişse de hakediş değişmez. Aynı müşteriyi iki ofis getirirse ilk kayıt esas alınır ve yazılım sizi uyarır. Müşteriler ekranının üstündeki komisyon kartı bu ayın emlakçı hakedişini gösterir; komisyonun ödemesi ise ofisin cari hesabına işlenir.
Sık sorulanlar
Emlakçı komisyonu yüzde kaç?
Yazının tarihi itibarıyla Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20'ye göre satışta hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Bu bir üst sınırdır; daha düşük bir oran serbestçe kararlaştırılabilir.
Kiralamada emlakçı ne kadar alabilir?
Aynı maddeye göre kiralamaya aracılık hizmet bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel de kiracı ve kiralayan arasında eşit paylaşılır; KDV ayrıca eklenir.
Komisyona KDV dahil mi?
Hayır. Yönetmelikteki sınır KDV hariç tutar üzerinden belirlenmiştir, KDV bunun üzerine eklenir. Yazının tarihi itibarıyla genel KDV oranı yüzde 20'dir. Faturanın vergi tarafı için mali müşavirinize danışın.
Emlakçının gösterdiği müşteriye doğrudan satarsam komisyon öder miyim?
Yönetmeliğin 20. maddesine göre yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmazı gösteren işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden satın alınırsa hizmet bedeline hak kazanılır. Sözleşmenizin süresini ve kapsamını bu açıdan avukatınızla gözden geçirin.
