İnşaat m² maliyeti nasıl hesaplanır: hangi alana, hangi giderle

Önce alan: brüt, net ve satılabilir aynı şey değil

Metrekare maliyeti bir bölme işlemidir: toplam maliyet bölü alan. Bölen değişince sonuç da değişir. Aynı bina için üç farklı metrekare maliyeti konuşulabilir ve hepsi doğrudur; yeter ki hangisini konuştuğunuz belli olsun.

• Toplam (brüt) inşaat alanı. Bodrum, otopark, merdiven, asansör kuyusu, sığınak, teknik hacimler dahil, inşa edilen bütün katların alanı. Kaba ve ince yapı bu alanın tamamı için yapılır; uygulamada bu alan ruhsat ve projede yazar.
• Bağımsız bölümün brüt alanı. Dairenin dış duvarları dahil alanı. Satış konuşmalarında çoğunlukla bu alan ya da buna ortak alan payı eklenmiş hâli kullanılır.
• Net alan. Dairenin içinde, duvarlar arasında kalan kullanım alanı. Alıcının "evim kaç metre" diye sorduğu alan budur.
• Satılabilir alan. Bütün bağımsız bölümlerin, satışta esas aldığınız ölçüyle toplamı. Ortak alanlar, otopark ve teknik hacimler doğrudan satılmaz; maliyetleri satılan metrekarelerin üzerine biner.

Toplam inşaat alanına bölünen maliyet, yapım verimliliğini ölçer: kaba yapınızın metrekaresi bir önceki projeye göre pahalı mı geldi, bunu bu oran gösterir. Satılabilir alana bölünen maliyet ise satış fiyatını belirlerken kullanacağınız orandır, çünkü parayı yalnız satılan metrekareden geri alırsınız. İkisini karıştırmak, satış fiyatını olduğundan düşük kurmanın en yaygın sebebidir.

Maliyet kalemleri: arsadan finansmana

Bir yap-sat projesinin maliyeti yalnız beton ve demirden oluşmaz. Eksiksiz bir liste şu gruplardan oluşur:

1. Arsa. Satın alma bedeli, tapu masrafları, aracılık bedeli; kat karşılığı işte ise arsa sahibine bırakılan dairelerin maliyeti. Kat karşılığında arsa için para ödemezsiniz ama arsa sahibine yaptığınız daireler de sizin maliyetinizdir.
2. Proje ve etütler. Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, zemin etüdü, harita ve aplikasyon.
3. Ruhsat, harçlar ve resmî giderler. Belediye harçları, yapı denetim hizmet bedeli, ilgili kurum onayları, elektrik, su ve doğalgaz abonelik ve bağlantı bedelleri, iskân sürecinin masrafları.
4. Kaba yapı. Hafriyat, iksa gerekiyorsa iksa, temel, betonarme (kalıp, demir, beton), duvar, çatı.
5. İnce yapı. Sıva, şap, alçı, boya, seramik ve parke, doğrama, kapılar, mutfak ve banyo, cephe kaplaması, yalıtım.
6. Tesisat. Sıhhi tesisat, ısıtma, elektrik, zayıf akım, asansör, varsa havalandırma ve yangın tesisatı.
7. Peyzaj ve çevre düzenlemesi. Bahçe, ihata duvarı, yürüyüş yolları, çevre aydınlatması, bina dışı altyapı bağlantıları.
8. Finansman. Kredi faizi ve masrafları, çek kırdırma bedeli, vadeli alımın vade farkı. Kendi sermayenizle yapsanız bile paranın bir maliyeti vardır; bunu kâr dağıtımında nasıl ele aldığınızı ortaklarla baştan konuşun.
9. Genel gider ve satış. Şantiye şefi ve personel, şantiye elektriği ve suyu, sigortalar, güvenlik, reklam, numune daire, emlakçı komisyonu.

Arsa ve finansman çoğu zaman ayrı tutulur, çünkü projeden projeye çok değişir ve yapım verimliliğini karşılaştırmayı bozar. Satış fiyatını belirlerken ise ikisi de mutlaka hesaba girer.

Örnek hesap

Aşağıdaki rakamlar yalnız yöntemi göstermek için uydurulmuş örnek tutarlardır; piyasa fiyatı değildir ve sizin projenize uymaz. Varsayım: toplam inşaat alanı 2.400 m², bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı 1.800 m², toplam net alanı 1.500 m².

Arsa ve finansman hariç yapım maliyeti 62.300.000 TL'dir. Buna göre:

Aynı bina için en düşük ve en yüksek oran arasında iki kattan fazla fark var. Taşeronla ya da başka bir müteahhitle "metrekaresi şu kadar" diye konuşurken ilk sorulacak soru budur: hangi alana, hangi kalemlerle?

Bakanlığın yapı yaklaşık birim maliyetleri ne işe yarar?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ" yayımlar. 2026 yılı tebliği 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2026'dan geçerlidir. Adından da anlaşılacağı gibi asıl amacı, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabına esas olacak birim maliyeti yapı sınıfına göre belirlemektir.

Tebliğin kendi metnine göre bu tutarlar KDV hariçtir, yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı dahildir, ortalama nitelikli malzemeyle belirlenmiştir; arsa bedeli, çevre düzenlemesi ve bina dışı altyapı giderleri dahil değildir. Örneğin yazının tarihi (Ekim 2026) itibarıyla 2026 tebliğinde yapı yüksekliği 21,50 metreye kadar olan, üç kattan yüksek konutlar III. sınıf (B) grubunda yer alır ve bu grubun birim maliyeti 21.050 TL/m² olarak ilan edilmiştir.

Bu rakam sizin gerçek maliyetiniz değildir. Kâr payı içerir, arsayı ve finansmanı içermez, malzeme kalitesini ortalama kabul eder. Resmî bir hesapta hangi tablonun esas alınacağını mali müşavirinize ya da ilgili kuruma sorun; kendi fiyatlamanızda ise kendi faturalarınızdan çıkan rakamı kullanın.

Sık yapılan hatalar

• Arsa sahibine bırakılan daireleri maliyete katmamak. Kat karşılığında arsa "bedava" değildir; arsa sahibinin daireleri de sizin inşa ettiğiniz metrekarelerdir.
• KDV'yi bir yerde dahil, bir yerde hariç yazmak. İndirim konusu yapabildiğiniz KDV maliyet değildir, yapamadığınız KDV maliyettir. Hangisinin hangisi olduğunu mali müşavirinizle belirleyin ve bütün kalemlerde aynı yaklaşımı kullanın.
• Ödenmemiş faturayı unutmak. Kasadan çıkan parayı toplamak maliyeti bulmaz; gelmiş ama ödenmemiş faturalar ve verilmiş çekler de maliyettir.
• Bitmemiş işi bitmiş gibi ölçmek. İnce yapı bitmeden hesaplanan metrekare maliyeti, kalan işin tahmini eklenmezse olduğundan düşük çıkar.
• Eski projenin oranını enflasyonu düşünmeden kullanmak. İki yıl önceki metrekare maliyeti bugünkü fiyatla aynı paranın karşılığı değildir.

Kendi rakamlarınızla hızlı bir deneme yapmak için inşaat m² maliyet hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

HesaPlus'ta m² maliyeti nasıl tutulur?

HesaPlus'ta her fatura kendi iş kalemine, yani pozuna işlenir. Yeni proje dokuz kategori ve kırk iş kalemiyle açılır; şablonu kendi alışkanlığınıza göre değiştirirsiniz. Maliyet İcmali her pozu işçilik, malzeme, taşeron ve resmî gider olarak ayırır, en sağda pozun metrekareye düşen maliyetini ve toplam içindeki oranını gösterir. Üstte toplam maliyet, içindeki KDV ve metrekare birim maliyeti durur; grup bazlı dağılım kaba ve ince yapının toplam içindeki payını yüzdesiyle verir. Ödeme bilgisi girilmemiş kalemler "ödenmedi" olarak görünür, yani maliyet kasadan değil faturadan hesaplanır.

Birden fazla projeniz varsa Projeleri Kıyasla ekranı inşaat alanını, metrekare maliyetini ve aynı pozun projeden projeye metrekare maliyetini yan yana koyar. En güvenilir referans, kendi bitmiş projelerinizin rakamıdır.

1:33

Eğitim videosu · Bölüm 05 · 1:33İnşaat Maliyet Hesabı ve m² MaliyetFaturaların poz poz işlendiği maliyet icmali: grup bazlı dağılım, poz tablosu, kalem ekleme ve metrekare maliyetinin nasıl çıktığı.

Sık sorulanlar